Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Hukuki ve Sosyo-Ekonomik Evrimi

Türkiye’nin sismik aktivite bakımından dünyanın en riskli bölgelerinden birinde yer alması, yapı stokunun güvenliğini bir ulusal güvenlik meselesi haline getirmiştir. Bu bağlamda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yürürlüğe girdiği 2012 yılından bu yana birçok revizyona uğramıştır. Özellikle 2024 ve 2026 yıllarında yapılan yönetmelik değişiklikleri, kentsel dönüşüm sürecindeki tıkanıklıkları aşmayı ve bürokratik süreçleri minimize etmeyi hedeflemektedir. Bu rapor, mevzuatta yapılan köklü değişiklikleri, finansal destek paketlerini ve bu teknik bilgilerin dijital platformlarda, özellikle Instagram ve Canva ekosistemi üzerinden kamuoyuna nasıl profesyonelce sunulabileceğini kapsamlı bir şekilde incelemektedir.

Kentsel dönüşüm sadece bir mühendislik veya inşaat süreci değil, aynı zamanda mülkiyet hukuku, kamu yönetimi ve toplumsal uzlaşma disiplinlerinin kesiştiği karmaşık bir alandır. 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan son güncellemeler, özellikle karar alma mekanizmalarını "salt çoğunluk" esasına dayandırarak, tek bir malikin bile süreci yıllarca kilitleyebildiği eski dönemi resmen kapatmıştır. Bu dönüşümün halka arzı ve maliklerin bilgilendirilmesi süreci ise günümüzün dijital iletişim araçlarının etkin kullanımını zorunlu kılmaktadır.

Karar Alma Mekanizmasında Salt Çoğunluk (%50+1) Dönemi

Kentsel dönüşüm sürecindeki en büyük engellerden biri olan "nitelikli çoğunluk" arayışı, yerini daha esnek ve hızlı bir modele bırakmıştır. Eski düzenlemede aranan 2/3 (üçte iki) çoğunluk şartı, mülkiyet haklarının korunması açısından değerli görülse de, uygulamada binaların yıkılmasını ve yenilenmesini engelleyen bir bariyer haline gelmişti.

Salt Çoğunluğun Hukuki Temeli ve Arsa Payı Kavramı

Yeni düzenleme ile birlikte, riskli yapıların tahliyesi, yıkımı ve yeniden inşası gibi kritik kararlar artık paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50+1) ile alınabilmektedir. Burada kritik olan husus, malik sayısının değil, "arsa payı" oranının esas alınmasıdır. Arsa payı, bir taşınmazdaki bağımsız bölümlerin değerine göre belirlenen bir oran olup, metrekare büyüklüğünden farklı bir kavramdır.

Analizler göstermektedir ki, binanın alt katında yer alan yüksek değerli dükkan veya ticari alan sahipleri, tek başlarına veya birkaç malik ile birleşerek %50+1 barajını aşabilme gücüne sahiptir. Bu durum, karar alma sürecini hızlandırırken, azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması noktasında yeni hukuki denetim mekanizmalarını da beraberinde getirmiştir. Salt çoğunlukla alınan kararların geçerliliği, artık maliklerin süreçten haberdar edildiği şeffaf bir toplantı sürecine bağlanmıştır.

Karara Katılmayan Paydaşların Hukuki Statüsü ve Hisse Satışları

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan veya bu karara rağmen sözleşme imzalamayan maliklerin hisseleri, Kanun uyarınca açık artırma usulü ile satışa çıkarılmaktadır. Satış sürecinde şu aşamalar izlenmektedir:

Aşama	Uygulama Detayı	Sorumlu Birim
Değerleme	Lisanslı kuruluşlarca rayiç bedel tespiti yapılır.	Lisanslı Değerleme Şirketleri
Öncelikli Satış	Hisse, öncelikle karara katılan diğer paydaşlara sunulur.	Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü
Kamulaştırma	Paydaşlar almazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ alabilir.	Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
Tebligat	Satış ilanı e-Devlet üzerinden de bildirilir.	İlgili İdare

Hisse satış bedelleri, virgülden sonraki basamaklara kadar hassas bir şekilde hesaplanarak sisteme kaydedilmekte ve mülkiyet hakkının nakdi karşılığı malike güvence altına alınmaktadır. Bu mekanizma, sürecin tıkanmasını önleyen en güçlü yaptırım aracı olarak nitelendirilmektedir.

Tapu ve Tebligat Süreçlerinde Dijitalleşme ve Sadeleşme

Bürokrasinin azaltılması hedefi doğrultusunda, tapu kayıtları ve tebligat usullerinde "çok kanallı" bir yapıya geçilmiştir. Özellikle maliklere ulaşılamaması nedeniyle uzayan süreçlerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

Yeni Tapu Kayıt Sistemi ve Şerhler

Riskli yapıların yıkılmasının ardından tapu kütüğündeki mevcut "riskli yapı" şerhi terkin edilmektedir. Bunun yerine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu belirten yeni bir teknik kayıt oluşturulmaktadır. Bu kayıt, taşınmaz üzerindeki satış, ipotek veya proje geliştirme işlemlerini doğrudan kolaylaştıran bir referans noktası teşkil etmektedir. Ayrıca, imar hakkı transferi gibi işlemlerde bu kayıt sayesinde tapu harcı muafiyetlerinden yararlanılabilmektedir.

Tebligatta e-Devlet ve Muhtarlık Entegrasyonu

Eski sistemdeki noter vasıtasıyla tebligat zorunluluğu, süreci hem maliyetli hem de yavaş hale getirmekteydi. Yeni yönetmelik ile birlikte tebligatlar şu kanallar üzerinden yapılabilmektedir:

e-Devlet Kapısı: Maliklere yapılacak bildirimler artık doğrudan e-Devlet üzerinden iletilmekte ve bu bildirim resmi tebligat hükmü taşımaktadır.
Muhtarlık ve Bina İlanı: Toplantı duyuruları veya yıkım kararları, ilgili binanın girişine asılarak veya muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek tebliğ edilmiş sayılmaktadır.
UETS (Elektronik Tebligat): Tapuda kayıtlı elektronik tebligat adresi olan maliklere öncelikli olarak bu kanaldan ulaşılmaktadır.

Bu "ilanen tebliğ" modeli, özellikle yurt dışında yaşayan veya adresine ulaşılamayan maliklerin süreci durdurma ihtimalini ortadan kaldırmaktadır. İlanın 15. günü, tebliğ tarihi olarak kabul edilmekte ve yasal süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.

Finansal Destek Paketleri ve Kira Yardımı Analizi

Kentsel dönüşümün ekonomik yükünü hafifletmek amacıyla devlet ve yerel yönetimler tarafından sağlanan destekler, 2025 ve 2026 yılları için yeniden stabilize edilmiştir. Bu destekler, kentsel dönüşümün sosyal kabulünü artıran en temel unsurlardır.

Bölgesel Kira Yardımı Tutarları ve Kriterleri

Kira yardımları, Türkiye genelindeki illerin sosyo-ekonomik gelişmişlik ve yaşam maliyeti endekslerine göre kategorize edilmiştir. 2025 yılı itibarıyla güncellenen ve 2026 beklentilerini şekillendiren rakamlar aşağıda tablo halinde sunulmuştur:

Şehir Grubu	Malik Aylık Kira Yardımı (18 Ay)	Kiracı Tek Seferlik Destek	Sınırlı Ayni Hak Sahibi (Tek Seferlik)
İstanbul	8.000 TL	16.000 TL	40.000 TL
Ankara, İzmir, Bursa, Antalya	6.500 TL	13.000 TL	32.500 TL
Diğer Büyükşehirler	5.500 TL	11.000 TL	27.500 TL
Diğer İller	4.500 TL	9.000 TL	22.500 TL

Özellikle İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), riskli yapıların tahliyesini teşvik etmek adına kendi bütçesinden ek yardımlar sunmaktadır. İBB'nin uygulamasında emekli malikler için aylık yardım tutarı 12.000 TL'ye kadar çıkabilmektedir. Kira yardımı başvurularının tahliyeden itibaren 1 yıl içinde yapılması gerekmektedir.

Yarısı Bizden Kampanyası: Teknik Şartlar ve Destek Yapısı

İstanbul'un deprem direncini artırmak için hayata geçirilen "Yarısı Bizden" kampanyası, bağımsız bölüm başına toplam 1,5 milyon TL'lik bir mali paket sunmaktadır. Bu paket üç ana bileşenden oluşmaktadır:

700.000 TL Hibe: İnşaat maliyetinin devlet tarafından karşılanan karşılıksız kısmıdır.
700.000 TL Kredi: İlk yıl faizsiz, toplam 10 yıl vadeli ve 0,69 gibi düşük faiz oranlarıyla sunulan kredi desteğidir.
100.000 TL Tahliye Yardımı: Taşınma ve tahliye masrafları için malike veya kiracıya verilen nakdi destektir.

Kampanyadan faydalanmak için mülk sahiplerinin müteahhit firma ile anlaşması, yapı ruhsatını alması ve 31 Aralık 2026 tarihine kadar hibe taahhütnamesi ile kredi sözleşmesini imzalaması gerekmektedir. Bu tarih, projenin yasal çerçevesi içindeki son katılım noktasıdır.

Teknik Esneklikler ve Müteahhitlik Hizmetleri

Mevzuat değişiklikleri sadece mülk sahiplerini değil, projeyi gerçekleştiren müteahhitleri ve teknik süreçleri de kapsamaktadır. Bu sayede projelerin yarım kalma riski minimize edilmektedir.

İmar Hakkı Aktarımı ve Parsel Birleşimi

Binanın bulunduğu parselin zemin riskleri nedeniyle yerinde yapılaşmaya izin vermediği durumlarda, maliklerin onayıyla "imar hakkı aktarımı" gerçekleştirilebilmektedir. Bu uygulama, bir parseldeki inşaat hakkının başka bir parsele taşınmasına olanak tanıyarak mülkiyet hakkının korunmasını sağlar. Ayrıca, küçük parsellerin birleştirilerek (tevhid) daha güvenli ve donatılı alanlar oluşturulması süreci de yine salt çoğunlukla karara bağlanabilmektedir.

Müteahhit Teminatları ve Proje Güvenceleri

1 Ocak 2024 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarında, müteahhitlerin idareye sunması gereken teminat oranları %6 üzerinden revize edilmiştir. Bu düzenleme, müteahhitlerin likidite yönetimini kolaylaştırırken, projelerin tamamlanma güvencesini de kamu denetimi altına almaktadır. İdareler, yapı ruhsatı vermeden önce kentsel dönüşüm müdürlüklerinden "tespit yazısı" alarak tüm maliklerin sürece dahil edildiğini ve çoğunluğun sağlandığını doğrulamak zorundadır.

Dönüşümde Bilmeniz Gerekenler

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Mevzuat Değişiklikleri ve Dijital İletişim Stratejileri